Mutuel
Il s'agit d'un véritable contrat et peut être à la fois gratuit et à titre onéreux (également appelé prêt hypothécaire), qui se perfectionne avec la livraison à l'emprunteur. C'est également un contrat typique dont la notion est acceptée dans le système juridique italien par l'art. 1813 du Code civil . Le cas régi par l'art. 1813 est exclusivement celle de l'hypothèque conçue comme un véritable contrat, qui se termine par la livraison de l'argent ou des actifs fongibles, à ne pas confondre avec les prêts financiers, qui peuvent valablement être conclus avec le simple consentement.
L'un des chiffres les plus courants dans la pratique est le prêt immobilier, accordé pour satisfaire des besoins monétaires liés d'une manière ou d'une autre à l'achat d'un bien immobilier à vendre (ou, dans le cas de bâtiments, également pour la construction). Le jour de la vente, en présence de l'acheteur, du vendeur et de l'agent de banque, le notaire publie deux actes: l'acte qui transfère la propriété du bien, et l'acte de prêt immobilier entre la banque et l'acheteur, en joignant le plan d'amortissement .
Une forme particulière de prêt immobilier est le prêt hypothécaire: il s'agit d'un prêt immobilier ayant des caractéristiques particulières de durée (supérieure à 18 mois) et le rapport entre le montant prêté et la valeur de la garantie (ne dépassant pas 80% selon la législation en vigueur).
En application de la réglementation précédente sur le crédit foncier, les hypothèques foncières ne pouvaient être accordées que par quelques (quelques) institutions de crédit expressément autorisées, qui exerçaient cette activité principalement ou avaient en leur sein une section autonome spécifique du crédit foncier (SACF); par la suite, compte tenu également de la présence croissante d'opérateurs étrangers sur le marché spécifique, cette fiche technique a été autorisée à tous les intermédiaires financiers.
En tout état de cause, le marché hypothécaire reste objectivement très déséquilibré en faveur des prêteurs (généralement des banques), qui proposent leurs produits sous forme d'offre unilatérale, avec très peu de marge de négociabilité de la part de l'emprunteur concernant les conditions économiques et autres conditions contractuelles. La recherche et la médiation entre la banque et le client sont effectuées par le courtier en crédit . En revanche, il est vrai que la rationalisation des procédures a permis la présentation d'une gamme de produits avec une bonne articulation. Étant contractuel, il ne peut être modifié unilatéralement par l'une des parties.
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TYPES DE PRÊTS: LES OBJECTIFS
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En fonction de l'objectif, nous pouvons énumérer six types différents d'hypothèque:
Les différences entre ces types d'hypothèque sont considérables, donc pour choisir le prêt le plus approprié, il est important d'évaluer soigneusement la raison pour laquelle nous demandons une hypothèque. Par exemple, l'achat de la première maison est un droit pour tous les citoyens italiens, de sorte que la loi prévoit des concessions et des déductions spécifiques, qui ne s'appliquent pas aux hypothèques nécessaires à l'achat de la deuxième maison.
Les conditions d'obtention d'un prêt immobilier sont également différentes de celles requises pour une hypothèque de rénovation ou de résidence secondaire. Par exemple, le montant maximal payable dans le cas d'un prêt à la première maison peut aller jusqu'à 80% de la valeur de la propriété (et dans certains cas même jusqu'à 100%), tandis que pour une hypothèque secondaire, il ne peut pas dépasser 60- 70% de la valeur de la propriété et l'hypothèque à rénover ne dépassent généralement pas 30%. En tout état de cause, la valeur de référence pour le décaissement du prêt sera la plus faible entre la valeur d'expertise et la valeur du contrat.
Le cas d'un prêt en espèces est encore plus particulier: il s'agit d'un prêt qui n'a pas de finalité particulière et justement pour cela soumis à des contraintes plus contraignantes.
La subrogation, en revanche, est le transfert d'une hypothèque déjà en cours de la banque dans laquelle elle a été conclue à une autre qui offre de meilleures conditions.
Enfin, la renégociation prévoit simplement la modification du contrat de prêt, en accord avec la banque qui l'a accordé.
Bref, comme vous pouvez le constater, les différences entre ces types d'hypothèque sont nombreuses: renseignez-vous sur chacune avant de procéder à votre demande!
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COMMENT ORIENTER VOUS-MÊME DANS VOTRE CHOIX ..
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Le choix entre les différents types de taux dépend de la position du demandeur d'hypothèque et de ses connaissances financières personnelles. Cependant, il existe des critères généraux qui peuvent guider le choix.
Le taux fixe est recommandé pour ceux qui:
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veulent connaître les montants des versements pour la durée du prêt;
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veulent connaître le montant total de la dette contractée;
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veulent avoir un revenu fixe;
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s'attend à ce que l'inflation augmente.
Le taux variable est recommandé pour ceux qui:
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attend une baisse de l'inflation et donc du coût de l'argent;
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a un revenu moyen-élevé;
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est plus sujet aux risques.
Le tarif mixte est recommandé pour ceux qui:
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souscrit à une hypothèque en période d'incertitude particulière quant à l'évolution future des taux d'intérêt;
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préfère ne pas prendre de décision finale sur les taux immédiatement;
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souhaite pouvoir adapter le taux hypothécaire aux conditions futures du marché.
Le taux plafonné est recommandé pour ceux qui:
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souhaite maintenir la flexibilité du taux variable en limitant ses risques;
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ne veut pas renoncer à la garantie d'un taux fixe sans supporter les coûts plus élevés.
Le taux équilibré est recommandé pour ceux qui:
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a une meilleure connaissance de la dynamique des taux d'intérêt;
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souhaite personnaliser le taux hypothécaire en fonction de vos préférences parmi les taux d'intérêt;
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recherche le meilleur équilibre entre les caractéristiques du taux fixe et du taux variable.